¿Quieres aprender a calcular una hipoteca? En este artículo te contamos todos los elementos de un préstamo hipotecario que debes tener en cuenta a la hora de realizar cálculos y elegir la mejor hipoteca.
Documentación para solicitar una hipoteca
Antes de comenzar a realizar cálculos, si ya te has decidido a solicitar un préstamo hipotecario, debes saber que necesitarás aportar la siguiente documentación a la entidad financiera prestamista elegida:
- DNI, pasaporte o tarjeta de residencia.
- Escritura de propiedad del inmueble.
- Certificado del Registro de la Propiedad.
- Seguro de la Vivienda.
- Último recibo del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
- Último recibo del pago de la Comunidad de Propietarios de tu inmueble.
- Declaración de la renta de los dos últimos periodos.
- Tres últimas nóminas y contrato de trabajo en el caso de que seas trabajador por cuenta ajena. Pero si eres trabajador por cuenta propia la entidad financiera podrá solicitar otra documentación adicional que le permita valorar tu situación económica.
Tabla de contenidos
Calcular hipoteca: elementos de un préstamo hipotecario
Para calcular hipotecas es importante tener en cuenta una serie de elementos, que son los siguientes:
Importe de la hipoteca.
Valor de tasación. Lo habitual es que la entidad financiera acceda a prestar el 70-80% del valor de tasación del inmueble. Dicha tasación la realizan expertos en el área y lo hacen por encargo de la propia entidad bancaria.
Ingresos. El banco calculará que la cuota de amortización mensual de tu hipoteca, en combinación con otros gastos y obligaciones, no debe superar el 40% de tus ingresos netos. Pero, ojo, porque si cuentas con avales o con otros patrimonios esta condición puede ser más flexible y es cuestión de negociarla con tu entidad.
Aun así, en la época dorada de la venta de inmuebles en España los bancos concedían hipotecas 100% que cubrían el coste total de la compra de la vivienda.
En conclusión, tus ahorros más el préstamo hipotecario debe ser igual a la suma del importe de compraventa más los impuestos más los gastos hipotecarios.
Plazo de amortización
Es el tiempo prefijado que acordarás con el prestamista para devolver el importe de la hipoteca. ¿Y cómo se calcula el plazo de amortización de una hipoteca? Pues básicamente la estimación general se basa en que el 35% de los ingresos netos del prestatario deben destinarse al pago de la vivienda y no excederse de ese porcentaje.
Por ese motivo muchas hipotecas son a 40 años, pero todo dependerá de tu edad, de los avales que acompañen a tu préstamo hipotecario y de tus ingresos.
Eso sí, ten en cuenta que muchas entidades pueden facilitarte los años iniciales de pago del préstamo mediante la imposición de una cuota periódica inferior que después subirá. Además, pueden incluirse periodos de carencia que suponen solo el pago de la parte correspondiente a los intereses de la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo.
Todo es negociable así que no dudes en negociar con tu banco a la hora de calcular hipotecas.
Tipo de interés hipotecario
La cuantía de tu hipoteca viene determinada por el tipo de interés y por el plazo y estos factores influyen directamente en la cuota mensual que pagarás a cambio de recibir el préstamo para la compra de vivienda. Por eso es importante saber qué tipos de interés se utilizan para calcular hipoteca:
Tipo fijo
Este tipo de interés no variará durante el plazo de vida de la hipoteca. Eso significa que una subida no te perjudicará, pero una bajada tampoco te beneficiará como prestatario.
Sea como sea, las hipotecas con tipo de interés fijo tienen un plazo de amortización inferior a las hipotecas con tipos variables y no suele superar los 15 años. Pero, como siempre decimos, todo es negociable.
Tipo variable
Las hipotecas guiadas por un tipo variable, que suele ser el índice Euribor, suelen tener un tipo de interés inicial que después se va revisando semestralmente o anualmente, dependiendo de las condiciones de tu hipoteca.
Al cálculo del tipo de interés se suma el Euribor, pero también unos diferenciales que suelen estar entre 0,40 y 1,50 puntos.
La mayoría de hipotecas tienen en cuenta el Euribor y actualmente esto está siendo beneficioso para los prestatarios porque se ha reducido la cuota mensual de sus hipotecas, pero cuando comience a subir puede convertirse en un verdadero problema.
Comisiones
No solo vale con calcular el plazo, el importe o los tipos de interés de la hipoteca, sino que debes calcular las comisiones hipotecarias que cobra la entidad financiera durante todo el proceso de asignación del préstamo hipotecario. Son las siguientes:
Comisión de apertura
Aquí se incluyen los gastos que origina la tramitación de la hipoteca y suele ser un porcentaje sobre el total del importe de la hipoteca.
Esta comisión se suele cobrar cuando se firma el contrato de préstamo y no debería cobrarse si no se llega a formalizar la hipoteca. Al final lo que importa para su cálculo es la TAE (Tasa Anual Equivalente) así que ya sabes qué elemento debes comparar en los distintos bancos a la hora de calcular y solicitar una hipoteca.
Comisión de cancelación
También es conocida como comisión de amortización anticipada y se cobra en el caso de que tú, como prestatario de la hipoteca, desees cancelarla parcialmente o totalmente antes de la fecha prevista de finalización.
Es un porcentaje sobre la cantidad cancelada e incluye los gastos derivados de la tramitación administrativa, así como el lucro cesante que deriva de dejar de percibir los intereses del capital que se está amortizando anticipadamente.
Comisión de subrogación
Es aquella que se cobra en el caso de que decidas trasladar tu hipoteca a otra entidad financiera
Periodo de carencia
Es el periodo de tiempo durante el que solo vas a pagar intereses y no vas a amortizar capital del préstamo. No hace falta que lo calcules porque cada entidad financiera te dará esa información.
Como verás, calcular hipoteca no es tan complicado y además ahora existen un gran número de aplicaciones para facilitarte la tarea. ¿A qué esperas para comenzar?