El Embargo (Ejecutivo y Preventivo) de una casa

En esta ocasión queremos hablar un poco sobre el embargo, sus características y los casos en donde se aplica, así como también dos tipos particulares de embargo, conocidos normalmente como embargo preventivo y embargo ejecutivo.

Comenzaremos por explicar lo que significa un embargo y las razones por las cuales es tan importante tenerlo en consideración cuando se ha contratado una deuda. A grandes rasgos, el embargo propiamente dicho, no es más que un recurso judicial que se ejecuta sobre una propiedad para cubrir una deuda que no ha sido liquidada (puedes echar un vistazo a un artículo que escribimos recientemente sobre los desalojos y la crisis en España).

De forma un poco más específica se podría decir, que el embargo tiene una afectación directa sobre una propiedad registral cuyo propietario ha adquirido una deuda y esta misma se encuentra con retraso de pagos, lo que deriva en el embargo de dicha propiedad. Si la persona que adquirió esta deuda no la liquida en los plazos acordados, el acreedor está en todo su derecho de reclamarla, algo que no es conveniente para el deudor, ya que esto le genera otros cargos por cuestión de intereses de demora y reclamación de deuda, los mismos que se agregan a la cantidad que se debe.

Todo esto va en detrimento de las condiciones económicas de la persona, ya que en tanto hayan dejado de abonar su hipoteca, tendrá por obligación cubrir además, los gastos generados por los intereses de demora, las notificaciones, así como las demás operaciones que la entidad financiera haya tenido que realizar como consecuencia del impago. Es importante también mencionar, que el embargo también puede afectar a una propiedad distinta de la que ha sido hipotecada o adquirida inicialmente, siempre y cuando en el préstamo hipotecario exista una doble garantía, es decir, dos viviendas como garantía de un solo crédito.

¿Qué pasa cuando te embargan una vivienda (subasta)?

Por otro lado, el banco se encarga de adquirir la deuda por el precio tasado una vez que esta ya ha sido reclamada y ejecutada. Cuando se presenta este embargo o subasta, el precio de salida por la propiedad, está pactado en las escrituras de constitución de hipoteca, por lo general, el precio que se da en esta subasta es menor que el del valor que se tenía cuando se compró la propiedad, lo que significa que los beneficios son mayores para la institución bancaria, pues adquiere la propiedad a un valor mucho menor al que tenía cuando el cliente adquirió la deuda.

Cuando ya ha ocurrido esto, se distinguen dos opciones en cuanto a la subasta, una de ellas es que la propiedad sea subastada por el encima de su valor inicial al préstamo solicitado, en cuyo caso el banco está facultado para el débito, y la diferencia es para el cliente deudor. La otra opción es que la propiedad sea subastada a un valor inferior a la deuda que se contrajo, por lo que el cliente moroso continuará debiendo el diferencial de la deuda con el banco, que deberá cubrir en su totalidad una vez que tenga la solvencia económica suficiente.

También es importante saber, que antes de que se proceda con el embargo, las instituciones bancarias ofrecen varias alternativas, las cuales van desde la refinanciación de la deuda, hasta la venta anticipada.

Embargo ejecutivo y preventivo

En lo referente al embargo ejecutivo y el embargo preventivo, hay que distinguir que para que se lleve a cabo uno de ellos, es decir el embargo ejecutivo, necesariamente se deba pasar primero por el embargo preventivo.

El embargo preventivo se lleva a cabo una vez que se presenta la correspondiente denuncia judicial de la deuda que se ha contraído con la entidad bancaria, después de un juicio se dictamina que la propiedad será puesta en subasta, algo que suele tardar, pudiendo pasar entre 10 y 20 meses, dependerá en mucho de la carga de trabajo del juzgado, pero cuando el proceso finalice y se dicte sentencia se nos hará llegar la correspondiente notificación firmada por el juez.

Todo esto queda de manifiesto en el registro de la propiedad, en el propio asiento registral de la finca, en donde se indica también si tiene un embargo preventivo o judicial, así como las demás deudas contraídas. La sentencia judicial que se ha dictaminado, ha sido firmada entrando en vigor el embargo ejecutivo hasta que la propiedad esté en posesión del acreedor de la deuda o la deuda liquidada. Se debe tener en cuenta también que, en ocasiones, las instituciones bancarias no realizan los cálculos de la deuda correctamente, es decir, que reclamen unas cantidades erróneas. Este proceder es causa suficiente para anular el embargo, lo cual le da más tiempo al cliente para buscar otras soluciones.

¿Cómo demorar el embargo?

Hay que asegurarse que todo esté correcto en cuanto a los intereses por demora, abonos pendientes, gastos por impago, entre otros, para estar tranquilos de que la cantidad que se debe sea la correcta. Un forma de demostrar que se ha estado cumpliendo con los pagos, es presentando los recibos de cuotas o ingresos, con lo que podemos obtener que el proceso de embargo se estanque al menos por un tiempo.

Hay otras formas mediante las cuales se puede detener el proceso de embargo de una propiedad, una de ellas es la tercería de dominio, pero también existe la pre judicialidad. En el caso de la tercería de domino, ésta se presenta cuando existe una persona que tiene una mayor preferencia o derecho sobre la propiedad que está siendo procesado por el embargo. Por otro lado, la Pre judicialidad, se presenta cuando la propiedad ya tiene en su haber otras demandas judiciales anteriores al embargo.

Una vez que se ha explicado cuál es el significado y las consecuencias de un embargo se pueden tener mejores bases para poder tomar las mejores decisiones. Como hemos visto, hay maneras para detener el proceso de embargo de forma momentánea, lo que nos permite contemplar otras alternativas de soluciones. También dejamos claro que si el embargo no logra ser detenido, se procede con el embargo ejecutivo y como consecuencia la propiedad será llevada a la venta para poder subsanar la deuda adquirida. Y por último, si dicha propiedad es vendida por un valor superior a la deuda contratada, la diferencia será reembolsada al propietario de la deuda.

En el momento en que te llegue el apremio sobre el embargo debes contratar un abogado especialista para frenar de inmediato la situación (existen medios legales para hacerlo) y hacerselo saber a la entidad financiera.